1、证券研究报告行业深度报告房地产 东吴证券研究所东吴证券研究所 1 / 40 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 2023 年房地产行业投资策略年房地产行业投资策略曙光金海曙光金海近，晴雪玉峰高近，晴雪玉峰高 2022 年年 12 月月 29 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 研究助理研究助理 白学松白学松 执业证书：S0600121050013 行业走势行业走势 相关研究相关研究 销售数据持续下跌，各地放松态势延续 2022-12-26 新房环比小幅下跌，中央经济工作会议重提“住房消费” 2022
2、-12-19 增持（维持） Table_Tag Table_Summary 投资要点投资要点 本轮行业下行周期演变及复苏路径推演：本轮行业下行周期演变及复苏路径推演： 本轮行业下行周期始于供给侧去杠杆，当前房地产泡沫化金融化势头已得到遏制。供给侧信用修复和供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件。 针对房地产困境已从供需两端发力，从地方到中央陆续出台多轮放松政策，且力度与频次逐渐加强，供给侧在信贷融资、债务融资和股权融资三方面的通道均已打通，后续融资渐次落地将开始改善优质房企现金流情况。明年行业复苏将遵从 “供给主体现金流恢复需求侧刺激政策推进各方市场主体预期扭转销售回暖”的路径演绎，目前仍
3、然处于第一阶段。 中长期房地产市场需求稳定， 至中长期房地产市场需求稳定， 至 2030 年商品住宅仍能维持年商品住宅仍能维持 12 亿平的销亿平的销售规模中枢。售规模中枢。根据我们未来中国房地产市场规模还有多少空间？报告的测算，预计 2022 年我国每年新增城镇居住需求约 12.6 亿平方米，2030 年需求为 12 亿平方米。改善性需求将在 2026 年超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大需求。 供给侧调整推动行业格局优化。供给侧调整推动行业格局优化。1）销售：优质民企及龙头央国企销售企稳， 预计明年二季度后全国销售回暖。 未来市场或将不再 “唯规模论” ，继续扩张规模的将主要是龙头央国企及个别优质民企， 注重区域深耕和产品品质的房企将行稳致远，大部分民企缩表存活后将成为区域型房企。2）土拍：央国企及城投扩表，预计明年土地市场略滞后于销售回暖。2023 年土地市场真正迎来回暖的关键在
