1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|深度报告 REITs 是对不动产的收益权进行交易，我国公募是对不动产的收益权进行交易，我国公募 REITs 试点稳步推进，全球试点稳步推进，全球 REITs市值正在快速扩张市值正在快速扩张。从全球范围来看，REITs 在不同市场展现出不尽相同的收益风险特征，资本利得与分红收益比例较股票均衡长期收益表现较中短期更好。对不同市场进行估值比较分析，对不同市场进行估值比较分析，REITs 形式上市形式上市估值优于上市公司形式，境外市场估值优
2、于上市公司形式，境外市场投资者对中国内地资产收益率要求更高投资者对中国内地资产收益率要求更高。国际市场 REITs 市值正在快速扩张，底层资产类型丰富。我们通过选取香港、新加坡、美国等市场上市的持有型物业上市公司及 REITs，进行估值比较分析后得到如下结论：（1）对于资产持有人而言 REITs形式上市估值优于上市公司形式；（2）国际市场不同类型资产 REITs 收益率要求差异较大，境外投资者对中国内地资产收益率要求较平均更高，公募 REITs 将为内地资产提供更优上市渠道；（3）2000 年以来美国权益型 REITs 估值呈整体上升趋势，估值中枢在 15-20 倍 P/FFO 之间，住宅、基
3、础设施、工业、仓储类型 REITs 的估值高于平均。我国公募我国公募 REITs 整体估值较国际市场更高，整体估值较国际市场更高，以资本利得为主的收益表现优秀以资本利得为主的收益表现优秀。公募REITs 底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力，首批上市产品预测可供分配金额的实现度较高。经营权类 REITs 由于剩余期限不同，分派率差异较大，内部收益率是衡量其收益水平更合理的指标。产权类 REITs 截至 2022 年底市价较净资产平均溢价 31.2%，平均股息率为 2.4%，均优于国际市场可比类型 REITs。以股价/可供分配金额观测产权类 REITs 的估值变化，其上市以来估值倍数迅速提升，22年维持在 30-35 倍的较高水平。高估值推动上市 REITs 价格上涨，已上市产品截至2022 年底价格涨幅的算术平均值为 15.1%，资本利得占据 REITs 全收益的 90%。新发 RE
