1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/6666 Table_Page 行业专题研究|房地产 2023 年 2 月 3 日 证券研究报告 房地产行业房地产行业：C-REITs 系列报告之一系列报告之一 C-REITs 发行与制度说明书发行与制度说明书 分析师：分析师：郭镇 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE.no:BNN906 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003639 021-38003642 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。核心观点：核心观点：经
2、过两年多的探索，中国已经建立了较为完善经过两年多的探索，中国已经建立了较为完善 C-REITs 监管体系。监管体系。C-REITs 的发行过程中，国家发改委主管基础设施项目的筛选和储备，证监会主管公募基金的注册和备案，而交易所负责的事项较多，包括审核基金份额上市申请和资产支持证券挂牌申请、为基金份额发售提供平台以及基金存续期监管。监管法律法规方面，目前形成了以证券投资基金法和证券法为法律基础，国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知（958 号文）和公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)（54 号公告）为核心指引，交易所业务办法和业务指引为操作标
3、准的法律法规体系。基础设施项目须先通过发改委的合规性审核。基础设施项目须先通过发改委的合规性审核。发改委在 958 号文中要求，允许 9 类行业的基础设施发行 REITs，且基础设施项目须权属清晰且现金流分派率大于 4%。在实际发行过程中，应由基金公司同证券公司或者资产管理公司组成的发行联合体负责申报发行，因此发改委和证监会就发行联合体的资信和实力提出了较高要求。目前，有 17 家发行联合体参与过发行，“华夏基金+中信证券”和“中金基金+中金公司”两家联合体参与过多种不同行业类型的基础设施 REITs 发行，发行经验丰富。发改委审核通过后即进入证监会和交易所审批阶段。证监会和交易所的审批同时进行，并且采用的是先审核再执行的流程。证监会和交易所的审批同时进行，并且采用的是先审核再执行的流程。此阶段自基金管理人向证监会和交易所提交申请材料开始。正常情况下，此阶段时长不超过 90 个工作日，期间
